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La consultora Savills Aguirre Newman detecta la necesidad de desarrollar este segmento por la escasez de disponibilidad actual y por la antigüedad del stock existente.
Plazas por cada 100 habitantes mayores de 65 años
El envejecimiento de la población y la mayor esperanza de vida está poniendo de manifiesto la necesidad de incrementar la actual oferta de residencias para mayores de 65 años en España. Según datos de la consultora Savills Aguirre Newman, para cumplir con las recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud (OMS) España debería crear unas 80.000 nuevas plazas, lo que equivale a 1.000 residencias adicionales a las 5.417 operativas en la actualidad. El organismo internacional recomienda una ratio de cinco plazas por cada 100 personas mayores de 65 años, aunque la actual proporción en España es de 4,2 plazas, que suman un total de 384.229 plazas.
El informe Residencias de mayores, elaborado por el departamento de Healthcare de Savills Aguirre Newman, destaca que, en ciudades con grandes núcleos de población, la previsión es que la disponibilidad de plazas vuelva a un escenario de escasez y con listas de espera que puede prolongarse durante años en el caso de centros públicos a partir de 2022. La baja disponibilidad y la antigüedad del stock existente requieren la actualización de parte de la oferta ya operativa a la vez que crear producto adaptado a la nueva realidad de mercado y diseñado con criterios de funcionalidad y eficiencia.
Nuria Béjar, directora de Healthcare en Savills Aguirre Newman, ha remarcado que “el papel de este sector es importante en la sociedad como servicio y como generador de empleo. Es necesario además habilitar nuevos modelos de vivienda con servicios y actividades atractivas para los mayores activos en enclaves urbanos consolidados”.
El sector de las residencias de mayores se caracteriza principalmente por un gran número de entidades dedicadas a la gestión de uno o varios centros. Asimismo, también existe un pequeño grupo de operadores paneuropeos (Dómusvi, Orpea, Korian o Colisée España) con un amplio número de residencias bajo gestión tras haber crecido mediante adquisiciones en los últimos años y que continúan buscando ganar volumen en España.
No obstante, Savills Aguirre Newman considera que el desarrollo vía la compra de activos en explotación perderá fuerza a medio plazo, frente al desarrollo de nuevos proyectos, ya que el inversor percibe cierto riesgo en la compra de activos ya construidos ante un posible cambio de normativa a raíz de la pandemia de la COVID-19 que implique nuevas inversiones de capex o reducción del número de plazas. Por este motivo, el estudio también anticipa un interés de los operadores de construir residencias adaptadas a las necesidades y posible legislación post-covid.
Un segmento atractivo para el inversor
Las residencias de la tercera edad, por las buenas perspectivas que ofrecen a medio y largo plazo, son uno de los mercados más atractivos hoy y de mayor retorno para el inversor, con ingresos asegurados y recurrentes. La tasa de rentabilidad inicial de las residencias de mayores en España se sitúa aproximadamente en el 5,20%, aunque en algunos casos, de residencias prime, las tasas se han situado en torno al 4,5%. En algunos países europeos como Suecia o Alemania, el mayor interés del inversor está presionando los yields a la baja, con rentabilidades que se rebajan entre 20 y 30 puntos básicos y se sitúan en el 3,85% (Suecia).
El informe de Savills Aguirre Newman constata que existe un amplio número de operadores e inversores internacionales que pese al interés todavía no han tomado posiciones en el mercado español por la falta de oferta disponible, por lo que están priorizando la compra de suelo para el desarrollo de los proyectos frente a la adquisición de activos.
